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资产重组及不动产交易主要税收

选择字号: 超大 标准 发布时间:2016-08-25 08:20 | 作者:Editor

  首先进行土地和房屋评估(土地和房屋的评估价值是分开的)
  房产增值税=评估总价值/(1+5%)×5%(2016年5月为界)
  土地增值税=评估总价值×税率(分级计算)
  城建税=应交增值税×7%
  教附及地方税=应交增值税×5%
  契税:评估总价值×3%
  合计:评估价总值的%
  其他还有房屋的交易费,一般情况差不多10—12元/平方,单幢房屋交易的总价格不少过5000元,也就是说如果是3幢房屋的话最多也就算15000元。还有印花税房屋评估价值的万分之五。土地交易费也就几千元。
  还有企业所得税,是企业年末才缴纳的,一般利润的25%
  转让公司名下不动产,需要缴纳的税收有增值税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税。
  增值税税率为销售额的5%(营改增前后分别计算),城建税为营业税额的1%-7%,教育费附加为营业税额的3%,印花税为转让合同金额的0.5‰,土地增值税为增值额的30%-60%,一般企业的企业所得税为转让利润的25%。
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  根据规定,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税。资产重组中涉及的不动产、土地使用权转让,若出现评估增值,是否缴纳土地增值税?假如出现评估增值,但企业仍按原价入账,是否缴纳土地增值税?
  关于企业兼并转让房地产的征免税问题,《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。
  企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税的问题,《青岛市地方税务局关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)规定,两个或两个以上的房地产开发企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,合并后的企业承受原合并各方的房地产,不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时,按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用,按规定计入扣除计算征收土地增值税。
  房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业,对派生方、新设方承受原企业房地产的,不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时,按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用,按规定计入扣除计算征收土地增值税。
  股东将持有的企业股权转让,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收土地增值税。
  依据上述规定,企业合并时,被合并方将房地产转至合并方时,被合并方不缴纳土地增值税。
  企业分立时,对派生方、新设方承受原企业房地产的,原企业转让房地产不征收土地增值税。
  《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定,条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
  第五条规定,条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
  因此,以出售、置换方式,对于出让方而言,其取得了转让房地产的相关经济利益。出让方应缴纳土地增值税。[参考]
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