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房地产公司的土地增值税计算方法

选择字号: 超大 标准 发布时间:2016-11-24 08:09 | 作者:Editor

房地产企业土地增值税的计算:

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率,计算起来比较麻烦,特别是房地产企业,计算尤为复杂。笔者认为,应从以下几点着手,才能更好的把握其计算。

一、把握两个概念

(1)增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。(2)扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、掌握税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率:

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%,速算扣除数为0;

(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%,速算扣除数为5%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%,速算扣除数为15%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%,速算扣除数为35%。

三、确定应税收入

包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

四、确定扣除项目

(1)取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费;

(2)房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用;

(3)房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定:纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除,否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除;

(4)转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;

(5)其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要,计算时千万不能遗漏。

五、计算方法

首先确定增值额与扣除项目合计的比例,看其结果介于税率中哪一个层次,然后运用公式“土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。

举例如下:某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售。每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。

每栋售价180万元,营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税?

计算过程如下:转让收入:180×80=14400(万元)

取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计:(14.8+0.2+50)×80=5200(万元)

房地产开发费用扣除:0.5×80+5200×5%=300(万元)

转让税金支出:14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元)

加计扣除金额:5200×20%=1040(万元)

扣除项目合计:5200+300+777.6+1040=7317.6(万元)

增值额=14400-7317.6=7082.4(万元)

增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元)

六、会计处理

1.转让取得收入时:

借:主营业务税金及附加   2467.08

贷:应交税金-应交土地增值税  2467.08

2.实际上交时:

借:应交税金-应交土地增值税  2467.08

贷:银行存款                 2467.08

某房地产公司从事普通标准住宅开发,2009年,出售一栋普通住宅楼,总面积12000平米,单位售价2000/平米。销售总收入2400万元,该楼支付土地出让金324万元,房屋开发成本1200万元,含利息支出100万元,但不能提供金融机构借款费用证明,城建税率7%,教育费附加率3%,印花税率0.5%0,当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。计算该公司应交土地增值税和获利金额。(按规定,房地产公司增值率低于20%可不交土地增值税,请替该公司进行纳税筹划)

扣除项目:

营业税及附加=2400*5.5%=132         

开发费用=(324+1200-100)*10%=142.4

房产企业加计20%=(324+1200-100)*20%=284.8

扣除合计=132+142.4+284.8+324+1200-100=1983.2

增值额=2400-1995.2=416.8

增值率=404.8/1995.2=21.02%

应交土地增值税=416.8*30%=125.04

增加开发成本或降低销售价格,使增值率不超过20%

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